MdM i rekordowo niskie stopy procentowe znacznie poprawiły nastroje na rynku. Przed nami zmiany, których skutki trudno przewidzieć: wprowadzenie podatku bankowego i ograniczenia w obrocie ziemią. PFRN sprawdza kondycję rynku nieruchomości wtórnych.
Rozmowa z Leszkiem A. Hardkiem, Prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
"W ubiegłym roku można było odczuć pozytywne nastroje wśród pośredników. Rynek przyśpieszył, notowano wzrost sprzedaży nieruchomości we wszystkich segmentach. Jak Pan, z perspektywy pośrednika i prezydenta PFRN, ocenia ten czas dla rynku wtórnego?
Leszek A. Hardek: Stabilizacja rynku nieruchomości utrzymuje się od kilku lat, a 2015 rok tylko wzmocnił ten trend. Dodatkowo w drugiej jego połowie mogliśmy obserwować zwiększone zainteresowanie nieruchomościami na rynku wtórnym, co bezpośrednio przełożyło się na wzrost liczby transakcji. Wzrost ten jednak nie był taki sam we wszystkich segmentach rynku. Nie uniknęliśmy też problemów, a największe stwarzało obowiązujące prawo. Przepisy, które budziły wątpliwości co do ich interpretacji, niejasne i często ze sobą sprzeczne. Wielokrotnie też zarządcy i pośrednicy musieli radzić sobie z wzajemnie wykluczającymi się orzeczeniami sądów. To samo tyczyło się różnych interpretacji podatkowych.
Co było głównym stymulatorem ubiegłorocznego wzrostu?
Na polepszenie nastrojów duży wpływ miało wejście na rynek wtórny programu Mieszkanie dla Młodych. Według 55 proc. pytanych przez PFRN pośredników rządowa nowelizacja spowodowała zwiększenie liczby przeprowadzonych transakcji. W zależności od regionu i dostępności mieszkań spełniających wymogi programu był to wzrost na poziomie od 10 do nawet 70 proc. Dodatkowo zadziałały rekordowo niskie stopy procentowe i perspektywa zwiększenia do 15 proc. minimalnego wkładu własnego dla kredytów hipotecznych.
Jaki typ mieszkań cieszył się największym zainteresowaniem konsumentów?
Najczęściej wybierano mieszkania dwu- i trzypokojowe, co także jest tendencją utrzymującą się kolejny już rok. Przeprowadzone przez PFRN wśród pośredników w obrocie nieruchomościami badania na temat wpływu programu MdM na rynek wtórny wykazały, że 71 proc. klientów wybiera mieszkania dwupokojowe, a 26 proc. trzypokojowe i większe. Na kawalerki decyduje się jedynie 3 proc. Jest to ściśle związane ze specyfiką klientów korzystających z programu: 73 proc. wszystkich zgłaszających się do biur pośrednictwa stanowią młode pary i małżeństwa, a 18 proc. osoby samotne.
W polskich biurach nieruchomości także widać zmiany – usługi pośrednictwa obrosły szeregiem dodatkowych, takich jak m.in. home staging czy profesjonalne sesje zdjęciowe. Zwiększyła się też aktywność agentów na polu marketingu. Jak Pan ocenia te działania?
Usługi dodatkowe (najczęściej też dodatkowo płatne) nie są niczym nadzwyczajnym. Zmienia się tylko ich rodzaj czy ilość. Dynamiczny rozwój nowych technologii wywiera – podobnie jak w przypadku innych gałęzi gospodarki – niebagatelny wpływ na rynek nieruchomości. Coraz większą część klientów biur stanowią ludzie młodzi, dla których Internet i nowe media są zupełnie naturalne. Nowe narzędzia niosą ze sobą duże jakościowe zmiany w pracy pośredników, ale nigdy ich nie zastąpią. Internet i nowe technologie są inspirujące, ich możliwości trzeba wykorzystywać, ale nie można przeceniać. Pośrednik nieruchomości to wysokiej klasy specjalista z odpowiednim wykształceniem, szeroką wiedzą na temat rynku nieruchomości, kompetencjami, często wieloletnim doświadczeniem. To zawód zaufania społecznego. Klienci powinni otrzymywać szybką i precyzyjną informację online, ale przede wszystkim profesjonalną, pełną i wiarygodną obsługę podczas przeprowadzania transakcji. „Wujek google” nigdy nie zastąpi profesjonalisty, a najlepsze zdjęcia czy wspaniały opis nieruchomości - wiedzy, którą powinien posiadać każdy pośrednik.
Czy istnieje jeszcze rynek zarządców i pośredników, na którym obowiązują wspólne ustalenia i reguły gry? Czy raczej panuje niczym nieograniczona konkurencja i bezwzględna walka?
Istnieje wciąż przestrzeń, w której obowiązują jednolite normy, także etyczne. Są to grupy zarządców czy pośredników, najczęściej członków lokalnych organizacji zawodowych, które przyjęły wspólny Kodeks Etyki lub stosują znormalizowane zasady pracy. Generalnie jednak panuje chaos. Po deregulacji pojawiła się cała masa różnych pomysłów na świadczenie usług zarządzania nieruchomością czy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 55 proc. ankietowanych przez PFRN pośredników jest zdania, że nieetyczne i nieprofesjonalne zachowania zdarzają się częściej niż przed deregulacją, a tylko 3 proc. uważa, że ci, którzy do zawodu dopiero wchodzą utrzymują wysokie standardy. Pojawiają się nowe koncepcje, nie zawsze etyczne czy balansujące na granicy prawa. Tak, jak przewidywaliśmy największy problem mają konsumenci postawieni przed wyborem rzetelnego usługodawcy i odpowiedniej usługi. 84 proc. pytanych przez nas pośredników uważa, że klienci nie są w stanie ocenić jakości świadczonych usług, a kolejne 81 proc. zwraca uwagę, że nie pytają oni o obowiązkowe ubezpieczenie OC za szkody mogące powstać w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa czy zarządzania. Co drugi badany przez nas klient czułby się bezpieczniej, gdyby licencja państwowa, uprawniająca do wykonywania zawodów pośrednika i zarządcy, została przywrócona.
Czy dlatego popieracie państwo rozwój programu umów na wyłączność?
Umowy z klauzulą wyłączności to naturalny i najbardziej korzystny dla obu stron sposób współpracy. Klientowi daje gwarancję rzetelnej i sumiennej pracy nad powierzoną nieruchomością, a pośrednikowi – zwrotu zainwestowanych środków, czasu i energii. Ponadto skuteczność tych umów wynosi 95-98 proc., zwykłych zaś (czasami dziwacznie zwanych otwartymi) jedynie 5-12 proc.
Czy w obliczu deregulacji organizacje zrzeszające zarządców i pośredników nie powinny opracować projektu ustawy, która zawierałby definicje i określała warunki np. kwalifikacje zawodowe niezbędne do ich wykonywania? Takie projekty przygotowały już fizjoterapeuci czy biegli księgowi.
Chęci oczywiście są, z samym projektem również nie byłoby najmniejszych problemów. Niestety do takich działań nie ma w tej chwili woli politycznej. PFRN, monitorując skutki wprowadzenia ustawy deregulacyjnej, wielokrotnie przedstawiała swoje wnioski m.in. właściwemu ministrowi ds. budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Efektem tych działań było spotkanie z ministrem Pawłem Orłowskim oraz przedstawicielami Departamentu Rynku Nieruchomości w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju. Głównym tematem był zauważalny, również w ministerstwie, brak definicji pośrednictwa i zarządzania, jak i umowy świadczenia tego rodzaju usług. Przekazaliśmy swoje uwagi oraz propozycje we wrześniu. Nowy rząd do sprawy wciąż jeszcze nie powrócił. Można jednak z całą pewnością stwierdzić, że na pełne uregulowanie zawodów w ustawie o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisach nie ma co liczyć w najbliższym czasie. Pozostaje nadzieja, że przynajmniej te największe problemy zostaną rozwiązane. Niestety trzeba sobie też jasno powiedzieć, że nie możemy z założonymi rękoma czekać na działania władzy. Inicjatywa leży także po stronie samych zainteresowanych.
Czego możemy spodziewać się w 2016 roku na rynku wtórnym, biorąc pod uwagę nadchodzące zmiany w kredytach hipotecznych czy politykę mieszkaniową nowego rządu?
Na rynek nieruchomości największy wpływ mają zawsze dwa czynniki: finansowo-podatkowy i legislacyjny. Przed nami sporo wyzwań związanych z planami nowego rządu: podatkiem bankowym, który może doprowadzić do wzrostu marży i zamrożenia popytu; reaktywacją kas bankowych, które mają szansę powodzenia tylko wtedy, gdy gospodarka będzie stabilna; programem budowy mieszkań na wynajem, który wciąż pozostawia wiele wątpliwości m.in. co do sposobu jego finansowania czy w końcu kontrowersyjnymi zmianami w ustawie o obrocie ziemią, które znacznie utrudnią jej sprzedaż. Dalsze funkcjonowanie programu MdM, a także zapowiedź kolejnego obniżenia stóp procentowych może być gwarancją większego zainteresowania. Pamiętajmy jednak, że od stycznia obowiązuje nas 15-procentowy wkład własny dla kredytów hipotecznych, istnieje także obawa, że duże zainteresowanie MdM w przeciągu ostatnich miesięcy może skutkować tym, że zabraknie pieniędzy na dopłaty dla wszystkich zainteresowanych lub zgodnie z najnowszymi zapowiedziami MDM zostanie zastąpiony innym programem. W obliczu tego wszystkiego życzyłbym nam wszystkim spokoju i stabilizacji, bo to dla rynku nieruchomości, ale również dla całej gospodarki jest to najważniejsze."
Źródło: http://pfrn.pl/page/2021
