Sprzedaż mieszkania na warunkach korzystnych dla właściciela nie jest prostym zadaniem. Można samodzielnie zamieścić swoją ofertę w serwisach ogłoszeniowych lub skorzystać z pomocy profesjonalistów i powierzyć zadanie sprzedaży mieszkania biurze nieruchomości. Drugie rozwiązanie pozwala zaoszczędzić czas i środki finansowe, a także w 100% wykorzystać potencjał nieruchomości i ograniczyć zbędny stres i ryzyko błędów. Sprawdźmy, jak krok po kroku sprzedać mieszkanie i przygotować nieruchomość do tego celu.
Pierwszym krokiem do rozpoczęcia procesu sprzedażowego jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Agent nieruchomości musi upewnić się, czy klient posiada pełne prawo własnościowe. W niektórych przypadkach konieczna jest współpraca z notariuszem, najczęściej w celu przeniesienia własności na jedną osobę, jeżeli nieruchomość została otrzymana w wyniku spadku przed kilku spadkobierców. Istotne jest także ustalenie, czy nieruchomość jest zadłużona lub obciążona kredytem hipotecznym. Drugi krok to skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Oszacuje on wartość rynkową nieruchomości i przygotuje na tej podstawie dokument urzędowy w postaci operatu szacunkowego. Trzeci krok to przygotowanie niezbędnych dokumentów. Zaliczamy do nich odpis z księgi wieczystej, akt notarialny potwierdzający prawo własności lub dokument ze spółdzielni potwierdzający prawo do lokalu, zaświadczenia o zadłużeniach lub ich braku, zaświadczenia o ilości zameldowanych osób i regulowaniu zobowiązań podatkowych za nieruchomość, zaświadczenia o saldzie opłat eksploatacyjnych oraz promesę wierzyciela.
Po zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów można samodzielnie wystawić ogłoszenie na portalu internetowym lub podpisać umowę o współpracy z zaufanym biurem nieruchomości. Warto mieć przy tym na uwadze, że profesjonalne biuro nieruchomości wykona w naszym imieniu powyższe trzy kroki i zadba o dopełnienie wszelkich formalności prawnych. Zasady współpracy z biurem nieruchomości regulowane są umową, dlatego należy dokładnie zapoznać się z jej postanowieniami. Szczególną uwagę należy zwrócić przede wszystkim na wysokość prowizji.
Po znalezieniu potencjalnego klienta należy podpisać z nim umowę przedwstępną i wyznaczyć w niej dokładny termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedażowej. Umowa musi zostać podpisana u notariusza. Po jej zawarciu niezbędne jest opłacenie stosownych podatków oraz przekazanie mieszkania nabywcom wraz z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Naliczenie podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania określa się w trzech progach podatkowych. We wszystkich krokach właścicielowi nieruchomości będzie towarzyszył pośrednik, który nie tylko przygotuje niezbędne dokumenty, ale także wyjaśni wszystkie wątpliwości.
Przed wykonaniem profesjonalnych zdjęć w celu ich umieszczenia w ofercie biura nieruchomości lub na portalu ogłoszeniowym, mieszkanie należy odpowiednio przygotować. Przeprowadzanie generalnego remontu może okazać się nieopłacalne, ale wykonanie drobnych napraw i poprawek aranżacyjnych z pewnością podniesie wartość mieszkania. Można o te kwestie zatroszczyć się samodzielnie lub skorzystać z usług specjalistów w zakresie home stagingu. Home staging czyli wizaż nieruchomości to działania, mające na celu zaprezentowanie potencjału funkcjonalnego mieszkania. Opiera się on na znaczeniu pierwszego wrażenia i wykorzystuje techniki depersonalizacji i neutralizacji wnętrza.
Wszystkie osobiste drobiazgi i intymne pamiątki muszą zniknąć na czas prezentacji. Potencjalny klient nie będzie czuł się komfortowo we wnętrzach, w których na każdym kroku będzie stykał się historią obecnych właścicieli. Negatywnie wpłynie to na komfort psychiczny w trakcie oglądania i sprawi, że walory wizualne mieszkania stracą na wartości. Z tego względu specjaliści od home stagingu pochowają ramki ze zdjęciami, kosmetyki i przybory toaletowe, dziecięce zabawki, plakaty i osobiste przedmioty. Z przedpokoju usuną buty i kurtki, a w kuchni uprzątną większość rzeczy, znajdujących się na blacie. W home stagingu doskonale sprawdza się zasada im mniej tym lepiej.
Specjaliści od home stagingu zadbają o to, by wnętrze było schludne, przyjazne w odbiorze i jednorodne stylistycznie. Zwrócą uwagę na takie elementy, jak estetyczna narzuta na łóżko, rozmieszczenie kwiatów doniczkowych i stylowych dodatków, ustawienie w kuchni misy z owocami czy powieszenie na ścianie pustej ramki zdjęciowej. Takie zabiegi sprawiają, że potencjalny klient będzie mógł wyobrazić sobie samego siebie w danym mieszkaniu. Czasem ustawienie ozdobnej świeczki, zmiana firan na bardziej szykowne czy udekorowanie kanapy stylowymi poduszkami potrafi zdziałać cuda. Bardzo ważne jest prawidłowe oświetlenie mieszkania w trakcie prezentacji i zadbanie o jego zapach. Home staging polega także na „odgracaniu” mieszkań czyli pozbywaniu się z nich na czas prezentacji nadmiernej ilości mebli i przedmiotów. Nieruchomość przeładowana wyposażeniem wydaje się znacznie mniej atrakcyjna. Warto mieć na uwadze, że profesjonalne przygotowanie mieszkania potrafi zmaksymalizować jego cenę nawet o 10%-15%.
Kluczem do sukcesu jest zadbanie o stan techniczny wszystkich pomieszczeń, zwłaszcza kuchni i łazienki. Armatura łazienkowa, sprzęty AGD i meble muszą zostać dokładnie wyczyszczone. Warto naprawić cieknący kran, naoliwić zawiasy w drzwiach, wymienić zepsute żarówki i wypastować podłogi. Drobne naprawy nie są kosztowne, a mogą przynieść duże zyski i poprawić odbiór wizualny mieszkania. Umycie okien i szklanych powierzchni bez pozostawiania nieestetycznych smug jest niezbędne. Dobrym pomysłem może okazać się odświeżenie wnętrza w postaci pomalowania ścian na delikatne, neutralne barwy. Zabrudzone ściany, odpadający tynk, brudne karnisze, odrapane drzwi wewnętrzne czy suszące się w łazience pranie są absolutnie nie do przyjęcia.
