Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku przebiega w podobny sposób jak w przypadku zakupionej nieruchomości. Wcześniej należy jednak uregulować sprawy spadkowe, aby móc bez problemów zrealizować transakcję. W pewnych przypadkach będziemy musieli zapłacić wysoki podatek, ale są sposoby, żeby go uniknąć. W jaki sposób przygotować się do sprzedaży mieszkania ze spadku? Nieruchomość po zmarłym możemy otrzymać poprzez dziedziczenie ustawowe lub może ona zostać przekazana na podstawie wcześniej sporządzonego testamentu. W obu przypadkach, aby móc sprzedać nieruchomość, musimy posiadać dokument, który potwierdzi, że staliśmy się jej właścicielem lub współwłaścicielem.
.jpg)
W przypadku dziedziczenia ustawowego najszybszym rozwiązaniem jest uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia. W tym przypadku wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do sposobu dziedziczenia i wysokości udziałów. Wszyscy oni muszą się jednocześnie stawić u notariusza, który zgodnie z regułami prawa spadkowego sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Gdy między spadkobiercami wystąpi spór o krąg spadkobierców, wysokość poszczególnych udziałów lub nie są znani wszyscy spadkobiercy, konieczne jest wystąpienie o sądowe stwierdzenie nabycia spadku. W tym przypadku na drodze postępowania nieprocesowego sąd ustala krąg spadkobierców i przypadające im udziały. Rozwiązanie takie jest jednak czasochłonne.
Nieruchomość może również zostać przekazana w testamencie. W nim właściciel lokalu może wskazać dowolną osobę, której zostanie przekazane prawo własności. Może nią być dowolna, nawet niespokrewniona osoba fizyczna lub instytucja.
Za pomocą testamentu można przekazać majątek osobom spoza grona spadkobierców, którzy nie mogliby jej otrzymać na zasadach dziedziczenia ustawowego. Dziedziczenie testamentowe ma pierwszeństwo, dlatego zasady dziedziczenia przedstawione w ustawie są stosowane tylko w przypadku jego braku.
Jeśli testament został sporządzony na piśmie i spadkobiercy (również ustawowi) są zgodni, to stwierdzenie nabycia spadku z testamentu można przeprowadzić u notariusza. W Innym przypadku konieczne jest złożenie wniosku do sądu.
Zarówno akt poświadczenie dziedziczenia, jak i sądowe stwierdzenie nabycia spadku są dokumentami potwierdzającymi nabycie praw własności nieruchomości. Na ich podstawie można złożyć wniosek o wpis własności do księgi wieczystej odziedziczonej nieruchomości. Dane zawarte w księdze wieczystej będą dla kupującego potwierdzeniem posiadania przez zbywcę prawa własności do nieruchomości wystawionej na sprzedaż.
Dopełnienie wszelkich formalności przed transakcją będzie też wymagane przez bank, jeśli kupujący będzie chciał uzyskać kredyt hipoteczny na finansowanie zakupu. Także notariusz, który będzie sporządzał akt notarialny umowy kupna-sprzedaży mieszkania będzie wymagał, aby sprawy spadkowe były uporządkowane i posiadanie praw własności przez sprzedającego nie budziło żadnych wątpliwości.
W praktyce dopiero od tego momentu możliwe będzie przeprowadzenie transakcji sprzedaży nieruchomości. Dalszy proces nie różni się niczym od standardowej sprzedaży. Aby dobrze określić oczekiwaną cenę, konieczne jest oszacowanie wartości lokalu.
Można to zrobić samodzielnie, porównując ceny ofertowe podobnych nieruchomości. Dokładnych danych o wartości mieszkania lub domu dostarczy nam jednak operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument taki może być nam również potrzebny w przypadku konieczności zapłacenia podatku od spadku.
Jeśli spadkobierca został jedynym właścicielem mieszkania, to może on samemu rozporządzać majątkiem i wystawić go na sprzedaż. Jeśli mieszkanie zostało podzielone pomiędzy kilku spadkobierców, to każdy z nich musi zostać stroną umowy, a kwota uzyskana ze sprzedaży jest dzielona pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do wysokości udziałów w nieruchomości.
Innym rozwiązaniem jest wcześniejsze wykupienie wszystkich udziałów przez jednego ze spadkobierców i późniejsza sprzedaż po uregulowaniu prawa własności.
Sprzedając odziedziczoną nieruchomość, może zajść konieczność zapłacenia podatku. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami należy go uiścić w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od jej kupna. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona (lub wybudowana) przez spadkodawcę.
To bardzo ważny termin z punktu widzenia spadkobiercy, ponieważ pięcioletni okres nie jest liczony, jak mogłoby się wydawać, od dnia śmierci spadkodawcy (moment otwarcia spadku), ani od decyzji sądu stwierdzającej nabycie spadku, ale od momentu nabycia przez zmarłego właściciela.
Podatek wynosi 19 proc. dochodu ze sprzedaży, który został osiągnięty przez spadkobiercę. Dochód obliczamy, pomniejszając przychód ze sprzedaży o koszty poniesione w celu zwiększenia wartości nieruchomości. Bierzemy pod uwagę np. nakłady na remont przeprowadzony już po odziedziczeniu mieszkania.
Przychód możemy pomniejszych również o wysokość zapłaconego podatku od spadków i darowizn, wszelkie udokumentowane koszty nabycia oraz poniesione przez podatnika ciężary spadkowe, takie jak spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy testamentu.
Można zostać zwolnionym z obowiązku zapłacenia podatku od zysku ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Za takie cele, zgodnie z ustawą przyjmuje się:
nabycie mieszkania lub domu jednorodzinnego albo udziałów w takiej nieruchomości;
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziałów w nim;
nabycie działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego;
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont posiadanego domu jednorodzinnego, lub mieszkania.
Za cel mieszkaniowy, który zwolni nas z obowiązku odprowadzenia daniny do urzędu skarbowego, uznaje się także spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego wcześniej na cel mieszkaniowy.
Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.
