Określony przez strony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być zmieniony. Ale już przedłużenie go na czas nieoznaczony jest niedopuszczalne, bo przeczyłoby celowi takiego kontraktu.
Umowa przedwstępna jest wygodnym instrumentem, gdy różne przeszkody, np. brak pieniędzy, uniemożliwiają lub utrudniają zawarcie zamierzonej umowy. W efekcie odpowiednia konstrukcja oraz forma umowy przedwstępnej daje stronom uprawnienie żądania w przyszłości zawarcia umowy definitywnej.
Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej to zarówno te, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku (a więc np. przy umowie przedwstępnej sprzedaży określenie przedmiotu sprzedaży), jak i dodatkowe, wynikające z woli stron, np. określenie terminu zawarcia umowy sprzedaży czy postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie niewykonania wynikającego z niej zobowiązania.
Co istotne, umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie praktycznie każdej umowy definitywnej. Można więc zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, przedwstępną umowę zamiany czy przedwstępną umowę darowizny. W praktyce najczęściej występującą w obrocie umową jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.
Nieokreślenie w umowie przedwstępnej terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta, nie powoduje jej nieważności. Pomimo braku takiego wymogu ustawowego, w praktyce warto jednak w umowie przedwstępnej określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej (najkorzystniej przez wskazanie konkretnej daty, np. do 30 maja 2012 roku), co zdecydowanie ułatwi jej faktyczne zawarcie.
Natomiast nie ma przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu lub wydłużeniu. Przy czym oczywiście zamianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony. W praktyce przyjmuje się, że zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej świadczy o akceptacji nowych postanowień.
Jeżeli jednak w umowie przedwstępnej terminu nie określono, wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
W praktyce przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący najczęściej przekazuje sprzedającemu zadatek, który jako dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinuje strony do wykonania zawartej umowy.
Zgodnie z kodeksem cywilnym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma bowiem to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku jest data rozwiązania umowy przedwstępnej. Co istotne, regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. Ponadto bez względu na to, czy przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, czy w formie pisemnej, postanowienia o zadatku są w pełni skuteczne. Zatem bez względu na formę umowy strona, która dała zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, może domagać się podwójnego zadatku – w przypadku gdy druga strona nie wykonała zobowiązania zawarcia umowy. Warto przy tym wiedzieć, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.
Stosunkowo często w umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości zawiera się postanowienia dotyczące zaliczki. W praktyce wiele wątpliwości wywołuje odróżnienie zadatku od zaliczki, która stanowi sumę pieniężną daną na poczet umówionego świadczenia, czyli częściową zapłatę. Zaliczka bowiem różni się od zadatku tym, że z reguły podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy definitywnej. A zatem strona, która przyjęła zaliczkę, jest obowiązana ją zwrócić w całości zawsze, kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na przyczynę. Zatem w praktyce zawarcie w umowie przedwstępnej dodatkowych zastrzeżeń umownych, takich jak zaliczka czy zadatek, zależy w pełni od woli stron mających świadomość konsekwencji, jakie niosą za sobą poszczególne zapisy umowy.
Przykład: Czy w umowie przedwstępnej można zawrzeć postanowienia dotyczące i zadatku, i zaliczki?
Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej, gdzie określiły dodatkowe zastrzeżenia umowne w postaci zadatku oraz zaliczki. Czy takie dodatkowe zastrzeżenia umowne mogą znajdować się w jednej umowie przedwstępnej?
W praktyce w obrocie nieruchomościami często zdarza się, że umowa przedwstępna zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, obejmuje postanowienia dotyczące zadatku oraz zaliczki. Strony decydują się na takie postanowienia najczęściej w przypadku, gdy kupujący przekazuje przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedającemu większą kwotę, a ze względów bezpieczeństwa nie zamierza poddać całej kwoty skutkom zadatku.
Przykładowo, kupujący przekazuje sprzedającemu 50 proc. ceny nieruchomości, z czego z reguły 10 – 20 proc. stanowi zadatek, natomiast 40 bądź 30 proc. zaliczkę, która podlega zwrotowi w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży. W praktyce wszelkie dodatkowe zastrzeżenia w umowie w pełni zależą od swobodnej woli stron, które samodzielnie bądź przy pomocy notariusza formułują wiążące ich postanowienia umowne.
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, ponieważ kodeks cywilny nie wymaga zachowania formy szczególnej. Również umowa przedwstępna zbycia nieruchomości nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Jednak co ważne, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej strony nie mogą dochodzić na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, ponieważ do tego wymagana jest dla umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości forma aktu notarialnego. Dlatego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży domu, mieszkania czy działki należy pamiętać o formie aktu notarialnego, która zapewni realizację uprawnień stron na drodze sądowej.
Przykład: Czy można dochodzić sprzedaży nieruchomości z umowy podpisanej w formie pisemnej?
Kazimierz K. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z Iwoną W. w formie pisemnej. Niestety Iwona W. nie wykonała ze swojej winy postanowień tej umowy, dlatego Kazimierz K. ma zamiar dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Czy ma takie prawo?
Jeżeli ważność umowy przyrzeczonej zależy od zachowania określonej formy, np. umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości – to strona uprawniona z umowy przedwstępnej może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna jest podpisana w takiej samej formie. Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest nieważna, ale również nie powoduje skutku prawnego w postaci roszczenia o wykonanie umowy przedwstępnej i zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli zatem strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości (lokalu, użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) chcą mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej – powinny umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.
Co istotne, samo dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest stosunkowo proste, ponieważ już samo prawomocne orzeczenie sądu (stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli) zastępuje to oświadczenie oraz stosowne oświadczenie powoda przenosi własność tej nieruchomości na powoda, a ponadto stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Warto pamiętać, aby roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej, ujawnić w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej. W tym celu należy wskazać notariuszowi, aby taki wniosek sformułował w sporządzanej przez siebie umowie przedwstępnej.
Przykład: Czy można samodzielnie złożyć wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej?
Zawarłam umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, notariusz nie zawarł w niej jednak wniosku o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy mogę sama złożyć taki wniosek w sądzie?
Brak w umowie przedwstępnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego, wniosku o wpis w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, roszczenia z umowy przedwstępnej, nie stoi na przeszkodzie złożeniu takiego wniosku samodzielnie przez kupującego. Należy zatem złożyć wypełniony „Wniosek o wpis w księdze wieczystej” w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla danej nieruchomości. Ponadto należy uiścić opłatę sądową w kwocie 150 zł, a do wniosku trzeba dołączyć wypis przedwstępnej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego.
Jest to istotne dla strony kupującej, bowiem taki wpis powoduje, że zachowuje ona swoje roszczenie i może go dochodzić również w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, który nabył ją już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Taka sytuacja wynika z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, który wbrew postanowieniom wcześniej zawartej umowy przedwstępnej sprzedaje nieruchomość innej osobie – w efekcie taki wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej chroni pierwotnego kupującego przed nieuczciwością sprzedającego.
Ważne
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
