Proces przeniesienia nieruchomości wymaga skrupulatności i formalności, które mają kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa praw własnościowych. Jednym z istotnych etapów tego procesu jest wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. To krok, który nie tylko zabezpiecza interesy stron umowy, ale także wpływa na dalsze transakcje związane z nieruchomością. Czym dokładnie jest ten wpis i jakie ma implikacje?
Umowa przedwstępna jest często spotykanym dokumentem w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości. Choć może obejmować także inne rodzaje umów, to najczęściej kojarzona jest z planowanymi zakupami nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (Art. 389 § 1), jest to zobowiązanie stron do zawarcia określonej umowy w przyszłości, nazywanej umową przyrzeczoną.
Aby umowa przedwstępna była skuteczna, muszą w niej zostać określone istotne postanowienia dotyczące przyszłej umowy, m.in. termin jej zawarcia. Forma umowy przedwstępnej może być pisemna lub jako akt notarialny, choć ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna, która dotyczy sprzedaży nieruchomości, stanowi roszczenie, które powinno być ujawnione w Dziale III Księgi Wieczystej zgodnie z Ustawą o Księgach Wieczystych i Hipotece. To oznacza, że notariusz lub strony muszą złożyć stosowny wniosek, a ich podpisy muszą być poświadczone notarialnie.
W księdze mogą być ujawnione roszczenia: prawo najmu lub dzierżawy, dożywocia, odkupu, pierwokupu, a także roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (dotyczy to także roszczeń przyszłych). Takim roszczeniem przyszłym jest roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z zawartej umowy przedwstępnej.
Wpis roszczenia w księdze wieczystej ma istotne konsekwencje prawne. Roszczenie to staje sięważne wobec przyszłych nabywców nieruchomości, a w przypadku sprzedaży nieruchomości innej osobie, roszczenie zostaje przeniesione na nowego właściciela. Dodatkowo, takie wpisy odstraszają potencjalnych nabywców, informując ich o przyszłych roszczeniach właścicieli.
Aby wpisać roszczenie do księgi wieczystej, można złożyć wniosek podczas sporządzania umowy przedwstępnej jako aktu notarialnego u notariusza. Koszty to około 350 zł, w tym 200 zł to taksy notarialne. Inna opcja to osobiste złożenie wniosku w Sądzie Rejonowym, właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
Po roku od wpisu roszczenia, jeśli nie dochodzi do przeniesienia własności, właściciel może zażądać wykreślenia tego roszczenia z księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna to istotny element transakcji nieruchomościowych, a wpis roszczenia do księgi wieczystej ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa praw nabywców. Procedura ta wymaga staranności i wpływa na proces sprzedaży nieruchomości oraz zachowania potencjalnych nabywców.
