Podpowiadamy na co zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępna oraz jaką formę finansowania zastosować.
Zadatek czy zaliczka?
Dobrze sformułowana umowa przedwstępna ma za zadanie zabezpieczyć obie strony transakcji. Jej prawidłowe sporządzenie warunkować będzie powodzeniem przyszłej transakcji. Dlatego warto wiedzieć jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie.
Czy podpisanie umowy przedwstępnej jest konieczne?
Na początku odpowiedzmy sobie na pytanie czy umowa przedwstępna jest w ogóle konieczna. Podpisujemy ją w sytuacji, gdy zawarcie umowy końcowej nie jest możliwe od razu. W większości przypadków chodzi o uzyskanie kredytu przez nabywcę. Jednak zdarzają się sytuacje, gdy to sprzedający nie morze od razu przystąpić do umowy końcowej( np. oczekuje na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo przebywać w nieruchomości).
Forma umowy przedwstępna stanowić ma zabezpieczenie, że do właściwej transakcji dojdzie. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna również określać istotne postanowienia umowy ostatecznej.
Od takich postanowień zależy ważność umowy przedwstępnej. W przypadku sprzedaży nieruchomości takimi istotnymi postanowieniami jest doprecyzowanie przedmiotu umowy, ceny, czy też terminu zawarcia umowy ostatecznej.
Co z tą zaliczką?
Często strony nie zwracają uwagi na formę zabezpieczenia, która zobowiąże strony do zawarcia umowy ostatecznej. Z reguły strona kupująca wpłaca pewną kwotę pieniędzy na poczet przyszłej transakcji i najczęściej określa się taką wpłatę zaliczką. Nie każdy jednak wie, że użycie odpowiedniego sformułowania może wywołać zupełnie różne skutki w przypadku nie wywiązania się przez strony z zapisów zawartych w umowie. Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejszą formą jest zadatek.
Zaliczka jest pojęciem nie uregulowanym w przepisach prawa cywilnego. Oznacza po prostu tyle, że jedna ze stron wpłaca część całej sumy transakcji. Jeśli nie dojdzie do podpisania umowy ostatecznej,strona, która otrzymała zaliczkę, musi ją zwrócić bez ponoszenia dodatkowych konsekwencji.
Zupełnie inaczej ma się sytuacja w przypadku zadatku. Jego definicję określa art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek to określona w umowie kwota, która nie tylko deklaruje chęć podejścia do właściwej transakcji, ale też pełni funkcję odszkodowawczą. Jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zadatek zachować. Jeśli jednak do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, ma obowiązek nie tylko zwrócić zadatek kupującemu, ale również wpłacić mu jego równowartość. Tak więc kupujący dostaje równowartość podwójnego zadatku.
Należy jeszcze dodać, że w sytuacji gdy za niezrealizowanie transakcji winę ponoszą obie strony albo żadna ze stron, zadatek zwracany jest właścicielowi. Kodeks cywilny określa też, że zadatek powinien być wręczony w momencie zawierania umowy, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, wtedy zadatek zaliczony jest na poczet całej ceny transakcji.
Jaka kwota zadatku?
Wysokość zadatku nie jest określona w przepisach prawa, jednak nie powinna być to kwota zbyt wysoka. Zwyczajowo wynosi on od kilku do kilkunastu procent ceny transakcyjnej. Gdy zadatek jest rażąco wysoki sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa.
Formy umowy przedwstępnej
Mamy tutaj do wyboru dwa rozwiązania:
To drugie rozwiązanie ma większą moc prawną. Dla przykładu jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy podpisanej w formie cywilno – prawnej, jedyną konsekwencją jest utrata zadatku. Jeśli jednak umowa została podpisana w formie aktu notarialnego, druga strona ma prawo wymagać podejścia do umowy ostatecznej.
Z drugiej strony forma aktu notarialnego wiąże się też z pewnym zagrożeniem dla kupującego. Jeżeli chce on nabyć nieruchomość na kredyt, a nie otrzyma kredytu na zakup, strona sprzedająca może iść do sądu.
Reasumując zarówno forma podpisania umowy przedwstępnej oraz zapisy w niej zawarte są sprawą bardzo indywidualną i zależną od ustaleń stron.
Każda transakcja jest inna nie ma jednego przepisu, który można byłoby z powodzeniem zastosować w każdym przypadku. Dlatego też warto skorzystać z usługi profesjonalnego biura nieruchomości, aby doradca odpowiednio pomógł zabezpieczyć całą transakcję na każdym jej etapie.
